“똘똘한 한 채”를 잡으면 서울 집값이 안정될까요? 덜 똘똘한 한 채와 전월세 풍선효과

 똘똘한 한 채를 겨냥한 세제만으로 서울 집값 전체를 안정시키기는 어렵습니다. 억눌린 수요가 다른 가격대와 전월세시장으로 이동할 수 있기 때문입니다.

한눈에 보는 결론

정부의 2026년 부동산 세제 개편안은 실거주 1주택을 보호하고 초고가·비거주·다주택 보유자의 부담을 높이는 구조입니다.

정책이 정부 의도대로 작동하면 시가 40억~50억 원을 넘는 초고가 주택의 상승세와 거래는 둔화될 수 있습니다. 그러나 서울의 주택 공급과 전월세 매물이 부족한 상태라면 수요가 사라지는 것이 아니라 세 부담이 상대적으로 적은 10억~30억 원대 아파트로 이동할 가능성이 큽니다.

집주인이 세제 혜택을 받기 위해 임대하던 집으로 들어가거나, 늘어난 세금 부담을 임대료에 반영하면 전세와 월세에도 상승 압력이 생길 수 있습니다.

결론적으로 초고가 주택은 주춤하더라도 상대적으로 가격이 낮은 아파트와 전월세 가격이 함께 오르는 풍선효과가 나타날 수 있습니다.

2026년 부동산 세제 개편안은 무엇이 달라지나요?

이번 개편안의 핵심은 주택 수보다 주택 가액과 실제 거주 여부를 더 중요하게 보겠다는 것입니다.

구분	개편 방향	예상 영향
실거주 1세대 1주택	종부세 기본공제 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 확대	시가 약 20억 원 이하 종부세 제외
비거주 1주택	기본공제 12억 원에서 9억 원으로 축소	같은 1주택자라도 세 부담 증가
시가 20억~30억 원 실거주 1주택	공제 확대 효과	종부세 부담 감소 가능
시가 40억~50억 원 이상 주택	종부세율과 과세 강화	초고가 주택 보유 부담 증가
다주택자	기본공제 축소·공정시장가액비율 인상	보유 부담 증가
장기보유 주택	보유기간보다 거주기간 중심으로 공제 전환	비거주 장기보유자 불리

정부는 실거주 1주택의 종부세 부담을 낮추고 초고가·비거주 주택에는 과세를 강화하겠다고 밝혔습니다.

시가 약 20억 원 이하 실거주 1주택은 종부세 과세 대상에서 제외하고, 시가 40억~50억 원을 넘어서는 주택은 부담이 커지도록 설계했습니다.

자세한 내용은 대한민국 정책브리핑의 2026년 세제개편안 설명에서 확인할 수 있습니다.

다만 현재는 정부가 발표한 세제 개편안입니다. 입법예고와 국무회의, 국회 심의를 거쳐야 하므로 최종 시행 내용과 시점은 달라질 수 있습니다.

초고가 주택 수요는 어디로 이동할까요?

시가 50억 원짜리 아파트의 세금이 크게 늘어난다고 해서 그 집을 판 사람이 주택시장에서 완전히 사라지는 것은 아닙니다.

서울에 계속 거주하려는 사람은 다음과 같은 선택을 할 수 있습니다.

1. 초고가 주택을 팔고 20억~30억 원대 아파트로 이동합니다.
2. 강남·서초 대신 마포·성동·광진·강동 등 한강벨트 지역을 선택합니다.
3. 비싼 대형 아파트 대신 입지가 좋은 중소형 아파트를 선택합니다.
4. 당장 팔지 않고 세금 부담을 감수하며 보유합니다.

이 가운데 첫 번째와 두 번째 선택이 늘어나면 기존의 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 ‘덜 똘똘한 한 채’로 이동하게 됩니다.

초고가 주택은 거래가 줄고 가격 상승세가 둔화되더라도, 그 아래 가격대에는 기존 실수요자와 초고가 주택에서 내려온 수요가 동시에 몰릴 수 있습니다.

공급이 단기간에 늘어나지 않는다면 해당 지역의 가격은 오히려 더 빠르게 상승할 수 있습니다.

(이 글에서 말하는 ‘중저가 주택’은 서울 전체의 절대적인 저가 주택이 아니라, 시가 40억~50억 원 이상 초고가 주택과 비교해 상대적으로 가격이 낮은 10억~30억 원대 주택을 의미합니다.)

왜 마포·성동·광진·강동이 주목받을 수 있나요?

마포·성동·광진·강동은 강남권 초고가 아파트보다 가격 부담은 낮으면서도 교통, 한강 접근성, 업무지구 이동, 신축 아파트와 정비사업 기대를 갖춘 지역입니다.

초고가 주택의 보유세 부담이 커지면 수요자는 집을 아예 포기하기보다 다음으로 좋은 입지를 찾습니다.

이 과정에서 세 부담이 상대적으로 낮고 실거주 만족도가 높은 한강벨트 아파트로 갈아타기 수요가 유입될 수 있습니다.

결국 정책이 ‘똘똘한 한 채’를 없애는 것이 아니라 똘똘한 한 채의 가격 기준과 지역을 바꾸는 결과로 이어질 수 있습니다.

집주인이 자기 집으로 들어가면 전월세시장은 어떻게 되나요?

이번 개편안은 같은 1주택자라도 실제로 거주하는지에 따라 세금 혜택을 다르게 적용합니다.

비거주 1주택자는 기본공제가 줄고, 보유기간 중심의 공제도 거주기간 중심으로 바뀔 예정입니다.

집주인에게는 다음과 같은 선택지가 생깁니다.

• 임대하던 비싼 집으로 직접 들어갑니다.
• 집을 매도하고 세 부담이 낮은 주택으로 이동합니다.
• 임대를 유지하면서 늘어난 비용을 감당합니다.
• 계약이 끝날 때 전세보증금이나 월세를 올리려 합니다.

집주인이 임대하던 집으로 들어가면 그 집에 살던 세입자는 새로운 집을 구해야 합니다.

다른 집을 임대하던 집주인들도 동시에 실거주로 전환하면 인기 지역의 전월세 매물이 줄고 연쇄적인 이사가 발생할 수 있습니다.

임대를 계속하는 집주인은 늘어난 세금과 금융비용을 전세와 월세에 반영하려 할 가능성이 있습니다.

모든 세금이 임대료에 그대로 전가되는 것은 아니지만, 매물이 부족하고 세입자의 선택지가 적은 시장에서는 집주인의 가격 결정력이 커집니다.

전세와 월세가 반드시 오르는 건가요?

반드시 오른다고 단정할 수는 없습니다.

전월세 가격은 금리, 입주 물량, 매매가격, 대출 규제, 계약갱신, 지역별 수요 등 여러 변수에 영향을 받습니다.

다만 다음 세 가지 조건이 동시에 나타나면 상승 가능성은 커집니다.

• 서울의 신규 입주 물량이 수요보다 부족한 경우
• 집주인의 실거주 전환으로 인기 지역 전월세 매물이 감소하는 경우
• 세입자가 매수로 이동하기 어려울 정도로 대출 규제가 강한 경우

현재와 같이 집을 사기도 어렵고 전월세 매물도 부족한 상황에서는 세입자가 다른 선택을 하기 어렵습니다.

전세를 구하지 못하면 보증금을 높이거나, 비싼 월세를 선택하거나, 서울 외곽과 경기 지역으로 이동해야 합니다.

이번 발표에서 전월세 안정 대책은 충분했나요?

이번 세제 개편안은 집값과 보유 형태를 바꾸는 데 초점이 맞춰져 있습니다.

반면 세입자가 체감할 수 있는 전월세 매물 확대, 비아파트 공급 회복, 공공임대 확충, 임대인의 시장 이탈을 막는 방안은 핵심 내용에서 찾기 어렵습니다.

정부가 집값을 잡겠다며 세금과 대출 규제를 강화하더라도 전월세시장이 불안해지면 무주택자는 기다릴 수 없습니다.

높은 임대료를 감당하느니 대출을 받아 상대적으로 저렴한 집을 사려는 수요가 늘어날 수 있고, 이것이 다시 중저가 주택의 매매가격을 밀어 올릴 수 있습니다.

즉, 전월세 안정은 세입자만의 문제가 아닙니다.

전셋값과 월세 상승은 다음 집값 상승을 만드는 출발점이 될 수 있습니다.

초고가 주택을 누르면 아래 가격도 안정되지 않을까요?

정부의 논리는 초고가 주택이라는 가격 상단을 막으면 그 아래 주택도 무한정 오르기 어렵다는 것입니다.

장기적으로 공급이 충분하고 유동성이 줄어든다면 이런 효과가 나타날 수 있습니다.

그러나 세금으로 초고가 주택만 억누른 상태에서 공급 부족이 계속되면 상황은 달라집니다.

초고가 주택에 있던 수요가 아래 가격대로 내려오고, 전월세 불안으로 새롭게 매수하려는 수요까지 증가할 수 있기 때문입니다.

세금은 수요의 위치를 바꿀 수 있지만 사람이 실제로 거주할 집을 새로 만들지는 못합니다.

그래서 초고가 주택 규제만으로 서울 전체 시장을 안정시키려면 한계가 있습니다.

앞으로 시장에서 확인해야 할 다섯 가지

1. 세제 개편안이 국회에서 어떤 내용으로 통과되는지 확인해야 합니다.
2. 시가 40억~50억 원 이상 주택에서 실제 매물이 증가하는지 봐야 합니다.
3. 마포·성동·광진·강동의 10억~30억 원대 거래량과 가격 변화를 확인해야 합니다.
4. 집주인 실거주 전환으로 전세·월세 매물이 줄어드는지 살펴봐야 합니다.
5. 정부의 후속 공급 대책에 실제 착공·입주 일정과 전월세 안정 방안이 포함되는지 확인해야 합니다.
   
   

결론: 똘똘한 한 채를 잡는 것만으로는 부족합니다

이번 세제 개편안은 초고가·비거주 주택의 세 부담을 높이고 실거주 1주택자를 보호한다는 점에서 방향이 분명합니다.

그러나 서울 주택시장의 핵심 문제인 공급 부족과 전월세 매물 감소가 해결되지 않은 상태에서 세금만 강화하면 예상하지 못한 부작용이 생길 수 있습니다.

초고가 주택은 주춤하더라도 마포·성동·광진·강동 등 상대적으로 가격이 낮은 아파트에 수요가 몰릴 수 있습니다.

집주인의 실거주 전환과 임대료 인상까지 겹치면 전세와 월세도 함께 오를 가능성이 있습니다.

집값을 안정시키려면 초고가 주택을 누르는 것만으로는 부족합니다.

사람들이 실제로 입주할 수 있는 주택 공급과 세입자가 선택할 수 있는 충분한 전월세 매물이 함께 마련돼야 합니다.

자주 묻는 질문

2026년 부동산 세제 개편안은 확정된 법인가요?

아닙니다. 2026년 8월 3일 발표된 정부안이며 입법예고, 국무회의와 국회 심의를 거쳐야 합니다. 최종 세율과 시행 시점은 달라질 수 있습니다.

실거주 1주택자는 모두 세금이 줄어드나요?

아닙니다. 시가 약 20억 원 이하 실거주 1주택은 종부세 과세 대상에서 제외되고 20억~30억 원대는 부담이 줄어들 수 있지만, 시가 40억~50억 원을 넘는 초고가 주택은 실거주하더라도 부담이 증가할 수 있습니다.

‘덜 똘똘한 한 채’는 어떤 주택을 말하나요?

초고가 주택보다 가격은 낮지만 교통·직주근접·학군·정비사업 등 실거주와 자산가치를 갖춘 주택을 뜻합니다.

서울에서는 마포·성동·광진·강동 등의 10억~30억 원대 아파트가 거론될 수 있습니다.

집주인이 들어가 살면 서울 전체 전월세 물량이 무조건 줄어드나요?

서울 전체 주택 수가 바로 줄어드는 것은 아닙니다.

다만 집주인이 원하는 비싼 집으로 들어가면서 기존 세입자가 이동하면 지역과 주택 유형별 수급 불일치가 발생합니다.

인기 지역에서 여러 집주인이 동시에 실거주로 전환하면 세입자가 선택할 수 있는 매물은 감소할 수 있습니다.

똘똘한 한 채 시대는 끝나는 건가요?

끝난다기보다 기준이 바뀔 가능성이 큽니다.

무조건 가장 비싼 한 채가 아니라 세금 부담이 상대적으로 낮으면서 입지와 실거주 가치가 좋은 ‘덜 똘똘한 한 채’가 새로운 선택지가 될 수 있습니다.

똘똘한 한 채 잡으면 서울 집값 잡힐까?