다주택자 세금 올리면 집값 정말 내려갈까?

 집값 오를 때마다 가장 먼저 나오는 이야기가 다주택자 세금 강화입니다.

집을 여러 채 가진 사람의 세금 부담을 높이면 버티지 못하고 집을 팔게 되고요. 시장에 매물이 많이 나오면 집값도 내려갈 수 있다는 논리입니다.

말만 들으면 맞는 것 같죠.

그런데 실제 부동산시장은 생각처럼 단순하게 움직이지 않습니다. 보유세만 올리는 게 아니라 집을 팔 때 내는 양도소득세까지 크면 다주택자는 집을 팔기보다 그냥 버틸 수 있는데요.

가지고 있어도 세금이 부담스럽고, 팔려고 해도 양도세가 너무 많이 나오니 차라리 정책이 바뀔 때까지 기다리는 겁니다.

세금을 올렸는데도 매물은 늘지 않고 오히려 시장에 나온 집만 줄어드는 상황이 생길 수 있는 거죠.

보유세 올리면 다주택자가 집을 팔까?

임대수익은 많지 않은데 재산세와 종합부동산세 부담이 계속 늘어나면 집주인도 매도를 고민할 수 있습니다.

대출이 많은 집주인이거나 앞으로 집값이 크게 오르기 어렵다고 생각한다면 계속 보유할 이유가 줄어들 수 있고요.

여기까지만 보면 보유세를 올리면 매물이 늘어날 것 같습니다. 문제는 실제로 집을 팔려고 세금을 계산해 봤을 때입니다.

집을 계속 가지고 있으면 매년 보유세를 내야 하지만요. 지금 팔면 그동안 오른 차익에 대해 수억 원의 양도소득세를 내야 하는 경우도 있습니다.

집주인 입장에서는 고민할 수밖에 없습니다.

보유세가 부담스럽기는 하지만 지금 집을 팔면서 내야 할 세금이 훨씬 크다면 굳이 서둘러 매도할 이유가 없기 때문입니다.

차라리 집값이 더 오르기를 기다리거나 양도세 정책이 바뀔 때까지 버티는 편이 낫다고 판단할 수 있습니다.

정부는 세금을 올리면 집주인이 집을 팔 거라고 생각할 수 있는데요. 실제 집주인은 반대로 집을 팔지 않고 기다리는 선택을 할 수도 있습니다.

가지고 있어도 세금, 팔아도 세금

부동산 세금은 보유세 하나로 끝나지 않습니다.

집을 살 때는 취득세를 내고, 가지고 있는 동안에는 재산세와 종합부동산세를 냅니다. 집을 팔아 차익이 생기면 양도소득세까지 부담해야 하고요.

보유세만 높다면 집을 팔아서 매년 내는 세금을 줄일 수 있습니다. 그런데 양도세까지 높으면 집주인 입장에서는 움직이기가 어려워집니다.

가지고 있어도 부담스럽고, 팔려고 해도 부담스러운 상황이 되는 겁니다.

자금이 급하지 않은 집주인이라면 굳이 지금 손해를 감수하면서 팔지 않습니다. 그냥 가지고 있으면서 정책이 바뀌기를 기다릴 가능성이 높습니다.

취득세까지 높다면 집을 팔고 다른 집으로 옮기는 것도 쉽지 않은데요. 현재 집을 한 번 팔고 나면 나중에 다시 주택을 구입할 때 들어가는 비용이 너무 커지기 때문입니다.

세금으로 집을 팔게 하려다가 오히려 집주인이 움직이지 않는 상황. 부동산시장에서 말하는 매물 잠김이 생기는 이유입니다.

거래가 줄었는데 집값은 왜 안 내려갈까?

거래량이 크게 줄었다는 기사가 나오면 집값도 곧 내려갈 거라고 생각하는 분들이 많습니다.

그런데 거래가 줄었다고 해서 집값이 반드시 내려가는 것은 아닙니다. 가격이 내려가려면 집주인이 기존 가격보다 싸게라도 팔아야 합니다.

하지만 급하게 돈이 필요한 집주인이 아니라면 원하는 가격을 받을 때까지 기다릴 수 있습니다.

반면 집을 꼭 사야 하는 사람들은 계속 있습니다. 결혼이나 출산을 앞두고 있거나 자녀의 입학 시기에 맞춰 이사해야 하는 경우도 있고요. 직장 이동 때문에 일정한 날짜까지 집을 구해야 하는 사람도 있습니다.

집주인은 기다릴 수 있지만 매수자는 계속 기다리기 어려운 상황입니다.

서울 인기지역이나 신축 대단지는 이런 현상이 더 강하게 나타날 수 있습니다.

비슷한 매물이 열 채 있다면 매수자는 여러 집을 비교하면서 가격도 협상할 수 있습니다. 그런데 매물이 두 채밖에 없다면 선택지가 거의 없습니다.

둘 중 한 채가 높은 가격에 거래되면 주변 집주인들도 그 가격을 새로운 시세로 생각하게 되고요. 아직 팔리지 않은 집의 호가까지 같이 올라갈 수 있습니다.

거래는 거의 없는데 신고가 거래는 계속 나오는 이상한 상황이 생기는 겁니다.

그래서 집값을 볼 때는 거래량만 봐서는 안 됩니다. 집주인이 급하게 팔아야 하는 상황인지, 매수자가 고를 수 있는 매물이 충분한지를 함께 봐야 합니다.

다주택자가 집을 팔면 전세도 늘어날까?

다주택자가 집을 팔면 시장에 주택 공급이 늘어나는 것처럼 보입니다. 그런데 매매시장과 전세시장은 따로 생각해야 합니다.

다주택자가 가진 집에는 대부분 세입자가 거주하고 있습니다. 이 집을 무주택자가 매수해서 직접 입주한다고 생각해 보겠습니다.

매매시장에는 집 한 채가 나온 게 맞습니다. 그런데 전세시장에서는 세입자가 살 수 있는 집 한 채가 사라집니다.

전체 주택 수는 그대로인데 임대주택이 실거주 주택으로 바뀐 겁니다.

다주택자가 집을 많이 팔고 그 집을 새로운 집주인이 직접 사용하면요. 매매시장에는 잠깐 매물이 늘어날 수 있지만 전세와 월세 매물은 반대로 줄어들 수 있습니다.

특히 신규 아파트 입주물량까지 부족한 시기라면 세입자 입장에서는 더 힘들어집니다.

새로 나오는 전세도 많지 않은데 기존 임대주택까지 하나씩 사라지면 남아 있는 집을 두고 경쟁할 수밖에 없습니다.

다주택자 집을 시장에 나오게 하면 매매가격은 안정될 거라고 생각했는데요. 전셋값과 월세는 더 오르는 정반대의 결과가 나올 수도 있습니다.

세금이 오르면 집주인이 월세도 올릴까?

집주인 세금이 올랐다고 해서 그 금액을 그대로 월세에 더할 수 있는 것은 아닙니다.

주변 월세가 100만 원인데 한 집주인만 세금이 올랐다는 이유로 150만 원을 받기는 어렵습니다. 세입자가 다른 집을 구하면 되기 때문입니다.

그래서 세금이 오른 만큼 월세도 바로 오른다고 보는 것은 맞지 않습니다.

문제는 임대주택 공급이 줄어들 때입니다.

세금과 규제 부담이 계속 커지면 집주인은 전세보다 월세를 선호할 수 있습니다. 전세는 계약이 끝나면 수억 원의 보증금을 한꺼번에 돌려줘야 하지만요. 월세는 보증금 부담이 적고 매달 현금이 들어옵니다.

새로 집을 사서 임대를 주려는 사람도 줄어들 수 있습니다. 임대료를 받아도 세금과 대출이자 등을 내고 나면 남는 게 별로 없다고 생각할 수 있기 때문입니다.

전세와 월세로 나오는 집은 줄어드는데 집을 구하는 세입자는 그대로라면 임대료는 오를 수밖에 없습니다.

세금이 월세에 바로 붙는 게 아니라 임대주택 공급을 줄이면서 결과적으로 월세를 올리는 겁니다.

다주택자는 모두 투기꾼일까?

다주택자의 매수가 집값을 크게 올리는 경우는 분명히 있습니다.

전세보증금과 대출을 이용해서 짧은 기간에 여러 채를 사들이거나요. 집값이 오를 것만 기대하고 주택을 비워 두는 경우도 있습니다.

이런 거래는 당연히 규제해야 합니다.

그렇다고 집이 두 채 이상이라는 이유만으로 모두 같은 사람으로 봐도 문제가 생깁니다.

오랫동안 세입자에게 집을 임대해 온 집주인도 있습니다. 부모님 집을 상속받아 일시적으로 두 채가 된 사람도 있고요.

지방의 저가주택 한 채와 수도권 실거주 주택 한 채를 보유한 경우도 있습니다. 재개발이나 재건축 이주 과정에서 잠시 두 채를 보유하게 되는 사람도 있습니다.

중요한 건 단순히 집이 몇 채인지가 아닙니다.

대출을 얼마나 많이 이용했는지, 짧은 기간에 반복적으로 집을 샀는지, 실제로 세입자에게 안정적으로 집을 공급하고 있는지를 함께 봐야 합니다.

투기성 거래는 막아야 하지만 정상적으로 임대주택을 공급하는 집주인까지 같은 방식으로 규제하면요. 전세와 월세시장이 더 불안해질 수 있습니다.

자기 집에 안 사는 1주택자도 투기일까?

최근에는 다주택자뿐 아니라 자기 집에 직접 살지 않는 1주택자도 규제해야 한다는 이야기가 나옵니다.

그런데 비거주 1주택자의 사정도 사람마다 다릅니다.

직장 때문에 다른 지역에서 전세로 사는 사람도 있습니다. 부모님을 모시거나 자녀 학교 때문에 자기 집은 임대하고 다른 곳에 거주할 수도 있고요.

해외근무나 지방발령 때문에 잠시 자기 집을 비우는 경우도 있습니다. 재개발이나 재건축을 기다리면서 다른 집에 사는 경우도 있죠.

자기 집에 직접 살지 않는다는 이유만으로 모두 투기 목적으로 집을 보유한다고 보기는 어렵습니다.

비거주 1주택자의 세금을 크게 올리면 일부는 집을 팔 수 있습니다. 그런데 그 집에 세입자가 살고 있었다면 임대주택 한 채가 줄어드는 결과도 생깁니다.

실거주 여부만 볼 게 아니라 단기간 반복 매매를 했는지, 과도한 대출을 이용했는지, 집을 오랫동안 비워 두었는지까지 함께 확인해야 합니다.

세금만 올려서는 집값 잡기 어렵습니다

서울과 수도권 인기지역에는 직장과 교통, 교육 수요가 계속 몰립니다.

이런 지역에 새로 입주하는 집이 부족하고 시장에 나온 매물까지 많지 않다면요. 다주택자 매수가 줄어도 무주택자와 갈아타기 수요가 그 자리를 채울 수 있습니다.

사려는 사람의 이름만 달라졌을 뿐 적은 매물을 두고 경쟁하는 구조는 그대로인 겁니다.

반대로 새 아파트 입주가 늘고 매매와 전세 매물이 충분하다면 투자 수요가 일부 있어도 집값이 급하게 오르기 어렵습니다.

세금은 과도한 수요를 억제할 수 있습니다. 하지만 부족한 집을 새로 만들지는 못합니다. 시장에 잠겨 있는 매물을 무조건 나오게 하는 정책도 아닙니다.

그래서 세금만 계속 올리는 방식으로는 집값을 안정시키는 데 한계가 있습니다.

어떤 세금정책이 필요할까?

다주택자 세금을 모두 없애자는 이야기는 아닙니다.

과도한 대출로 짧은 기간에 여러 채를 사들이거나 반복적으로 사고파는 거래는 강하게 규제해야 합니다.

다만 집을 팔도록 유도하려면 실제로 팔 수 있는 길도 열어줘야 합니다.

보유세는 계속 올리면서 양도세까지 무겁게 부과하면 집주인은 움직이지 않습니다.

장기간 보유한 주택을 정상적으로 매도하는 경우에는 감당할 수 있는 수준의 세금을 적용하고요. 짧은 기간에 반복해서 사고파는 거래에는 높은 세율을 적용하는 방식이 더 현실적입니다.

임대주택 공급도 함께 봐야 합니다.

세입자에게 장기간 안정적으로 집을 제공하고 임대료를 지나치게 올리지 않는 집주인에게는 일정한 혜택을 줄 필요도 있습니다.

반대로 집을 오랫동안 비워 두거나 편법 대출로 여러 채를 사들이는 행위는 강하게 규제해야 합니다.

단순히 집이 몇 채인지 세는 것보다 실제 투기행위와 임대 공급 여부를 구분하는 정책이 필요한 이유입니다.

결론

다주택자 세금을 올리면 일부 투자 수요는 줄어들 수 있습니다. 보유 부담을 견디지 못하고 집을 내놓는 사람도 생길 수 있고요.

하지만 보유세와 양도세를 동시에 무겁게 적용하면 집주인이 집을 팔지 않고 버틸 수도 있습니다.

그렇게 되면 시장에 나오는 매물은 줄어들고, 수요가 많은 지역에서는 적은 거래만으로도 집값이 오를 수 있습니다.

다주택자가 임대하던 집을 실수요자가 사서 직접 들어가면요. 매매시장에는 집 한 채가 나오지만 전세와 월세시장에서는 세입자가 살 수 있는 집 한 채가 사라집니다.

결국 다주택자 세금만 강화한다고 집값과 전셋값, 월세가 모두 안정되는 것은 아닙니다.

투기성 거래는 정확하게 규제해야 합니다. 동시에 집주인이 정상적으로 집을 팔 수 있는 출구도 만들어줘야 합니다.

실제 입주할 수 있는 집과 전세·월세 매물도 함께 늘려야 하고요.

세금은 집값 상승을 잠시 누를 수 있습니다. 하지만 부족한 집을 새로 만들어 주는 정책은 아닙니다.

여러분은 다주택자 세금을 더 올리면 집값이 안정될 것으로 보시나요?

아니면 매물은 줄고 전셋값과 월세가 더 오를 가능성이 크다고 보시나요?

자주 묻는 질문

다주택자 보유세를 올리면 집을 팔게 되나요?

보유 부담이 커지면 일부는 집을 팔 수 있습니다. 하지만 집을 팔 때 내야 하는 양도세가 더 크다면 매도를 미루고 계속 보유할 가능성도 있습니다.

양도세가 높으면 왜 매물이 줄어드나요?

집을 팔고 세금을 낸 뒤 남는 금액이 많지 않다면 집주인은 지금 팔기보다 정책이 바뀔 때까지 기다리는 게 낫다고 판단할 수 있습니다.

다주택자가 집을 팔면 전세 매물도 늘어나나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 세입자가 살던 집을 새 집주인이 매수해 직접 사용하면 전세나 월세로 공급되던 집은 오히려 줄어듭니다.

집주인 세금이 오르면 월세도 바로 오르나요?

세금이 오른 만큼 월세가 바로 오르는 것은 아닙니다. 다만 임대주택 공급이 줄고 월세를 찾는 사람이 많아지면 시장 전체의 월세는 오를 수 있습니다.

집값을 안정시키려면 무엇이 필요할까요?

단기 투기 거래는 규제해야 합니다. 동시에 집주인이 정상적으로 매도할 수 있는 길을 열고 실제 입주물량과 전세·월세 공급도 함께 늘려야 합니다.

다주택자 세금 올리면 집값 잡힐까?