세금을 올리면 집주인은 정말 집을 팔까? 오히려 매물이 줄어드는 이유

 집값이 오를 때마다 빠지지 않고 나오는 대책이 있습니다. 바로 집주인의 세금 부담을 높이는 방법입니다.

보유세를 올리면 집을 여러 채 가진 사람이 부담을 견디지 못하고 주택을 팔 것이고, 시장에 매물이 늘어나면 집값도 내려갈 수 있다는 논리인데요.

그런데 실제 부동산시장에서는 세금을 올렸다고 집주인이 바로 집을 내놓는 것은 아닙니다. 집을 보유하는 동안 내는 세금뿐 아니라 팔 때 부담해야 하는 양도소득세까지 크다면, 오히려 매도를 미루고 계속 보유할 수 있어요.

결국 집주인이 집을 파느냐는 세금이 얼마나 올랐는지만으로 결정되지 않습니다. 보유할 때의 부담과 매도할 때의 부담 중 어느 쪽이 더 큰지에 따라 선택이 달라집니다.

보유세를 올리면 집주인은 집을 팔까?

재산세나 종합부동산세가 크게 오르면 일부 집주인은 매도를 고민하게 됩니다.

월세를 받아도 세금과 대출이자, 관리비를 내고 나면 남는 금액이 많지 않다면 계속 보유할 이유가 줄어들기 때문이죠. 특히 대출이 많거나 앞으로 집값이 크게 오르지 않을 것으로 판단한 집주인은 주택을 정리할 가능성이 커집니다.

여기까지만 보면 세금을 올리면 매물이 늘어날 것 같은데요.

문제는 실제로 집을 팔려고 세금을 계산해 봤을 때입니다.

집을 계속 보유하면 매년 보유세를 내야 하지만, 지금 팔면 그동안 오른 차익에 대해 상당한 양도소득세를 부담해야 할 수 있습니다.

예를 들어 보유세로 매년 1천만 원을 내야 하는 집주인이 집을 팔 때 양도세로 수억 원을 부담해야 한다면 바로 매도하기가 쉽지 않습니다.

집주인 입장에서는 보유세도 부담스럽지만, 지금 집을 팔면서 한꺼번에 내야 하는 세금이 훨씬 크게 느껴질 수 있죠.

이럴 때는 집을 내놓기보다 세금정책이 바뀌거나 집값이 더 오를 때까지 기다리는 선택을 하게 됩니다.

정부는 보유세를 올리면 집주인이 집을 팔 것으로 기대하지만, 실제 시장에서는 정반대로 매물을 거둬들이는 상황이 생길 수도 있는 겁니다.

가지고 있어도 세금, 팔려고 해도 세금

부동산과 관련된 세금은 한 가지만 있는 게 아닙니다.

집을 살 때는 취득세를 내고, 보유하는 동안에는 재산세와 종합부동산세를 부담합니다. 나중에 집을 팔아 차익이 생기면 양도소득세도 내야 하고요.

보유세만 높다면 집주인은 주택을 팔아 매년 발생하는 부담을 줄일 수 있습니다.

하지만 집을 팔 때 내야 하는 양도세까지 높으면 선택이 어려워집니다. 가지고 있어도 부담스럽고, 팔려고 해도 큰돈을 세금으로 내야 하기 때문입니다.

자금 사정이 급하지 않은 집주인은 굳이 지금 손해를 감수하면서까지 집을 팔려고 하지 않습니다. 차라리 계속 보유하면서 정책이 바뀌기를 기다리는 편이 낫다고 판단할 수 있죠.

취득세까지 높다면 집을 팔고 다른 집으로 옮기는 것도 쉽지 않습니다. 현재 집을 처분한 뒤 나중에 다시 주택을 구입할 때 들어가는 비용이 너무 커질 수 있기 때문입니다.

세금으로 집을 팔게 하려다가 오히려 집주인의 이동을 막고 시장의 매물을 줄이는 결과가 나타날 수 있어요.

부동산시장에서 말하는 ‘매물 잠김’이 생기는 이유입니다.

매물이 줄어도 집값이 내려가지 않는 이유

거래량이 줄었다는 소식이 나오면 집값도 곧 내려갈 것으로 생각하는 사람이 많습니다.

하지만 거래가 줄었다고 가격이 반드시 떨어지는 것은 아닙니다.

집값이 내려가려면 집주인이 기존 가격보다 낮춰서라도 주택을 팔아야 하는데, 급하게 현금이 필요한 상황이 아닌 이상 집주인은 원하는 가격을 받을 때까지 기다리면 됩니다.

반면 집을 꼭 사야 하는 사람은 계속 있죠.

결혼이나 출산을 앞두고 있거나 자녀의 입학에 맞춰 이사해야 하는 사람도 있습니다. 직장 이동 때문에 일정한 시점까지 집을 구해야 하는 실수요자도 있고요.

집주인은 기다릴 수 있지만 매수자는 계속 기다리기 어려운 상황이 생깁니다.

특히 서울 인기지역이나 신축 대단지처럼 수요가 꾸준한 곳은 시장에 나온 매물이 적어도 가격이 쉽게 내려가지 않습니다.

비슷한 매물이 열 채 있다면 매수자는 여러 집을 비교하고 가격을 협상할 수 있지만, 매물이 두 채밖에 없다면 선택지가 거의 없습니다.

이때 한 채가 높은 가격에 거래 되면 주변 집주인들도 그 가격을 새로운 시세로 생각하게 됩니다. 덩달아 아직 거래 되지 않은 주택의 호가까지 함께 오르죠.

거래는 많지 않은데 신고가는 계속 나오는 상황이 생기는 겁니다.

그래서 집값을 판단할 때는 거래량만 볼 것이 아니라 실제 매물 수와 집주인의 매도 의지를 함께 살펴봐야 합니다.

집주인이 집을 팔면 전세 매물도 늘어날까?

집주인이 주택을 팔면 시장에 공급이 늘어나는 것처럼 보입니다.

그런데 매매시장과 전월세시장은 따로 봐야 합니다.

다주택자가 보유한 집에는 대부분 세입자가 살고 있습니다. 이 집을 무주택자가 매수해 직접 들어간다고 생각해 보겠습니다.

매매시장에는 집 한 채가 나오지만, 전세시장에서는 세입자가 이용할 수 있는 집 한 채가 사라진 셈입니다.

전체 주택 수는 그대로인데 임대주택이 실거주 주택으로 바뀐 겁니다.

다주택자가 집을 많이 팔고 새로운 소유자가 직접 입주하면 매매시장에는 일시적으로 매물이 늘어난 반면 전세와 월세 매물은 줄어듭니다.

거기다 신규 아파트 입주물량까지 부족한 시기에는 세입자가 느끼는 부담이 더 커집니다.

새로 공급되는 전세도 많지 않은데 기존 임대주택까지 줄어들면 남아 있는 전세와 월세를 두고 더 많은 세입자가 경쟁해야 합니다.

집주인에게 세금을 더 부과해 매매 매물을 늘리려는 정책이, 결과적으로 전셋값과 월세 가격을 올리는 상황을 만들수도 있습니다.

세금이 오르면 월세도 같이 오를까?

집주인의 세금이 올랐다고 그 금액을 그대로 월세에 전가할 수 있는 건 아닙니다.

주변 월세가 100만 원인데 한 집주인만 세금 부담을 이유로 150만 원을 요구하면 세입자를 구하기 어렵습니다. 세입자는 비슷한 조건의 집이 얼마든지 있기 때문에 굳이 주변 시세보다 비싼 집으로 계약할 필요가 없죠.

따라서 세금이 오른 만큼 월세가 바로 오른다고 보는 것은 맞지 않습니다.

다만 임대주택 공급이 줄어들면 이야기가 달라집니다.

세금과 규제 부담이 계속 커지면 집주인은 전세보다 월세를 선호하게 됩니다. 전세는 계약이 끝났을 때 수억 원의 보증금을 한꺼번에 돌려줘야 하지만, 월세는 보증금 부담이 적고 매달 임대료가 들어오기 때문이죠.

임대료를 받아도 세금과 대출이자를 내고 나면 수익이 크지 않다고 판단하면 새로 집을 사서 임대 하려는 사람도 줄어듭니다.

전세와 월세로 나오는 집은 줄어드는데 집을 구하는 세입자는 그대로라면 임대료는 오를 수밖에 없습니다.

세금이 월세에 직접 붙는 것이 아니라 임대주택 공급을 줄이고, 그 결과 시장 전체의 임대료를 올리는 방식으로 영향을 줄 수 있습니다.

집주인 세금만 올려서는 집값을 잡기 어렵습니다

집값은 집주인의 세금 부담만으로 결정되지 않습니다.

사람들이 원하는 지역에 실제 입주할 수 있는 주택이 충분한지, 시장에 매매 매물이 얼마나 나와 있는지, 전세와 월세 공급이 안정적인지가 함께 영향을 줍니다.

서울과 수도권 선호지역에는 직장과 교통, 교육 수요가 계속 몰립니다.

이런 지역에서 신규 입주물량이 부족하고 기존 매물까지 줄어들면 다주택자의 매수가 감소해도 무주택 실수요자와 갈아타기 수요가 경쟁하게 됩니다.

집을 사려는 사람의 이름만 달라졌을 뿐, 적은 매물을 두고 경쟁하는 구조는 그대로 남는 거죠.

반대로 신규 입주가 늘고 매매와 임대 매물이 충분하다면 투자 수요가 일부 있어도 집값이 급격하게 오르기 어렵습니다.

세금은 과도한 수요를 억제할 수 있지만, 부족한 주택을 새로 만들거나 시장에 잠긴 매물을 무조건 나오게 하지는 못합니다.

그래서 세금정책만으로 집값을 잡으려고 하면 한계가 생길 수밖에 없습니다.

집주인이 실제로 집을 팔게 하려면

집주인이 주택을 팔도록 유도하려면 보유 부담만 높여서는 안 됩니다.

실제로 매도할 수 있는 출구도 함께 마련해야 합니다.

보유세는 계속 올리면서 양도세까지 무겁게 부과하면 집주인은 움직이지 않을 가능성이 큽니다. 장기간 보유한 주택을 상식적으로 매도하게 하려면 감당할 수 있는 수준의 세금을 적용할 필요가 있습니다.

반대로 과도한 대출을 이용해 짧은 기간에 여러 채를 매수하거나 반복적으로 사고파는 거래에는 높은 세율을 적용해야 합니다.

추가로 임대주택 공급도 함께 고려해야 합니다.

세입자에게 장기간 안정적으로 주택을 제공하고 임대료를 지나치게 올리지 않는 집주인에게는 일정한 혜택을 줘서 저렴한 매물 공급을 유도해야 합니다.

반면 주택을 장기간 비워 두거나 편법 대출로 여러 채를 사들이는 행위는 강하게 규제해야 합니다.

단순히 주택 수만 세는 방식보다 실제 투기행위와 정상적인 임대 공급을 구분하는 정책이 필요합니다.

결론

세금을 올리면 일부 집주인은 보유 부담을 견디지 못하고 집을 팔 수 있습니다.

하지만 보유세와 양도세를 동시에 무겁게 부과하면 집주인이 매도하지 않고 버틸 가능성이 큽니다.

이렇게 되면 시장에 나오는 매물은 오히려 줄어들고, 수요가 많은 지역에서는 적은 거래만으로도 집값이 오를 수 있습니다.

세입자가 살던 집을 새로운 집주인이 매수해 직접 입주하면 매매시장에는 집 한 채가 나오지만 전월세시장에서는 임대주택 한 채가 사라집니다.

결국 집주인의 세금만 올린다고 집값과 전셋값, 월세가 모두 안정되는 것은 아닙니다.

투기성 거래는 정확하게 규제해야 합니다. 동시에 집주인이 정상적으로 주택을 매도할 수 있는 출구를 만들고, 실제 입주할 수 있는 주택과 전세·월세 공급을 늘려야 합니다.

세금은 집값 상승을 억제하는 수단이 될 수 있지만, 부족한 집을 새로 만들어 주는 정책은 아닙니다.

여러분은 세금을 더 올리면 집주인이 집을 내놓을 것으로 보시나요? 아니면 집주인들이 매도를 미루면서 시장의 매물이 더 줄어들 것으로 보시나요?

자주 묻는 질문

보유세를 올리면 집주인은 무조건 집을 파나요?

그렇지 않습니다. 보유 부담이 커지면 일부는 매도할 수 있지만, 집을 팔 때 부담해야 하는 양도세가 더 크다면 계속 보유할 가능성도 있습니다.

양도세가 높으면 왜 매물이 줄어드나요?

집을 팔고 세금을 낸 뒤 남는 금액이 기대보다 적다면 집주인은 지금 팔기보다 세금정책이 바뀔 때까지 기다리는 편이 낫다고 판단할 수 있습니다.

집주인이 집을 팔면 전세 매물도 늘어나나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 세입자가 거주하던 집을 새로운 집주인이 매수해 직접 사용하면 전세나 월세로 공급되던 주택은 오히려 줄어듭니다.

집주인의 세금이 오르면 월세도 바로 오르나요?

세금이 오른 만큼 월세가 바로 오르는 것은 아닙니다. 다만 임대주택 공급이 줄고 월세를 찾는 사람이 많아지면 시장 전체의 월세는 오를 수 있습니다.

집값을 안정시키려면 무엇이 필요할까요?

단기 투기 거래를 규제하면서 집주인이 정상적으로 매도할 수 있는 출구를 마련해야 합니다. 실제 입주물량과 전세·월세 공급을 함께 늘리는 정책도 필요합니다.

세금 올리면 집주인은 정말 집 팔까?