부동산 뉴스

실거주를 강화하면 전세와 월세는 어떻게 될까요? 결론부터 말씀드리겠습니다. 우리나라 임차주택의 약 90%는 민간 임대인이 공급하고, 공공임대는 10% 정도에 불과합니다. 결국 전세와 월세 시장은 정부가 아니라 개인 집주인의 주택 공급에 크게 의존하고 있는 구조인데요. 이런 상황에서 집주인들이 세금 혜택을 받기 위해 자기 집으로 들어가 살기 시작하면, 시장에 나오던 전세와 월세 물량은 줄어들 수밖에 없습니다. 공급은 줄어드는데 서울에서 집을 구해야 하는 사람은 그대로라면 전월세 가격은 오르게 됩니다. 이번 세제 개편이 왜 임대시장에 영향을 줄까요? 정부가 추진하는 세제 개편의 핵심은 실제로 거주해야 양도소득세 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있도록 바꾸는 것입니다. 1주택 중저가 주택 소유자 입장에서는 실거주 여부에 따라 세금 차이가 크게 벌어질 수 있습니다. 수천만 원의 세금을 줄일 수 있는데 굳이 자신의 집을 세입자에게 내주고 다른 곳에 살 이유가 줄어드는 거죠. 결국 기존 세입자와의 계약이 끝나면 집주인이 직접 들어가 살게 됩니다. 그 순간 전세나 월세로 공급되던 집 한 채가 시장에서 사라집니다. 이런 선택이 서울 곳곳에서 반복되면 임대 물량은 계속 감소하게 됩니다. 아파트 시장에서는 이미 비슷한 일이 벌어졌습니다 토지거래허가구역에서는 주택을 매수한 사람이 실제로 들어가 살아야 합니다. 전세를 끼고 집을 사는 방식이 제한되고 매수자가 직접 입주하면서 아파트 전세 물량이 줄었는데요. 전세 매물이 줄어들자 남아 있는 물건에 수요가 몰렸고, 그 결과 전세와 월세 가격이 오르는 흐름이 나타났습니다. 이번에는 장기보유특별공제까지 실거주 중심으로 바뀌면 영향 범위가 더 넓어집니다. 아파트뿐 아니라 빌라, 다세대, 다가구 같은 비아파트 주택까지 같은 흐름이 이어질 수 있습니다. 비아파트 전세와 월세까지 오를 수 있는 이유는 무엇일까요? 서울에서 아파트를 살 수 없는 사람들은 주로 빌라와 다세대, 다가구, 원룸, 오피스텔에서 전세나 월세로 거주합니다. 청년과 사회초년생,...

 집값이 오를 때마다 빠지지 않고 나오는 대책이 있습니다. 바로 집주인의 세금 부담을 높이는 방법입니다. 보유세를 올리면 집을 여러 채 가진 사람이 부담을 견디지 못하고 주택을 팔 것이고, 시장에 매물이 늘어나면 집값도 내려갈 수 있다는 논리인데요. 그런데 실제 부동산시장에서는 세금을 올렸다고 집주인이 바로 집을 내놓는 것은 아닙니다. 집을 보유하는 동안 내는 세금뿐 아니라 팔 때 부담해야 하는 양도소득세까지 크다면, 오히려 매도를 미루고 계속 보유할 수 있어요. 결국 집주인이 집을 파느냐는 세금이 얼마나 올랐는지만으로 결정되지 않습니다. 보유할 때의 부담과 매도할 때의 부담 중 어느 쪽이 더 큰지에 따라 선택이 달라집니다. 보유세를 올리면 집주인은 집을 팔까? 재산세나 종합부동산세가 크게 오르면 일부 집주인은 매도를 고민하게 됩니다. 월세를 받아도 세금과 대출이자, 관리비를 내고 나면 남는 금액이 많지 않다면 계속 보유할 이유가 줄어들기 때문이죠. 특히 대출이 많거나 앞으로 집값이 크게 오르지 않을 것으로 판단한 집주인은 주택을 정리할 가능성이 커집니다. 여기까지만 보면 세금을 올리면 매물이 늘어날 것 같은데요. 문제는 실제로 집을 팔려고 세금을 계산해 봤을 때입니다. 집을 계속 보유하면 매년 보유세를 내야 하지만, 지금 팔면 그동안 오른 차익에 대해 상당한 양도소득세를 부담해야 할 수 있습니다. 예를 들어 보유세로 매년 1천만 원을 내야 하는 집주인이 집을 팔 때 양도세로 수억 원을 부담해야 한다면 바로 매도하기가 쉽지 않습니다. 집주인 입장에서는 보유세도 부담스럽지만, 지금 집을 팔면서 한꺼번에 내야 하는 세금이 훨씬 크게 느껴질 수 있죠. 이럴 때는 집을 내놓기보다 세금정책이 바뀌거나 집값이 더 오를 때까지 기다리는 선택을 하게 됩니다. 정부는 보유세를 올리면 집주인이 집을 팔 것으로 기대하지만, 실제 시장에서는 정반대로 매물을 거둬들이는 상황이 생길 수도 있는 겁니다. 가지고 있어도 세금, 팔려고 해도 세금 부동산과 ...

 집값 오를 때마다 가장 먼저 나오는 이야기가 다주택자 세금 강화입니다. 집을 여러 채 가진 사람의 세금 부담을 높이면 버티지 못하고 집을 팔게 되고요. 시장에 매물이 많이 나오면 집값도 내려갈 수 있다는 논리입니다. 말만 들으면 맞는 것 같죠. 그런데 실제 부동산시장은 생각처럼 단순하게 움직이지 않습니다. 보유세만 올리는 게 아니라 집을 팔 때 내는 양도소득세까지 크면 다주택자는 집을 팔기보다 그냥 버틸 수 있는데요. 가지고 있어도 세금이 부담스럽고, 팔려고 해도 양도세가 너무 많이 나오니 차라리 정책이 바뀔 때까지 기다리는 겁니다. 세금을 올렸는데도 매물은 늘지 않고 오히려 시장에 나온 집만 줄어드는 상황이 생길 수 있는 거죠. 보유세 올리면 다주택자가 집을 팔까? 임대수익은 많지 않은데 재산세와 종합부동산세 부담이 계속 늘어나면 집주인도 매도를 고민할 수 있습니다. 대출이 많은 집주인이거나 앞으로 집값이 크게 오르기 어렵다고 생각한다면 계속 보유할 이유가 줄어들 수 있고요. 여기까지만 보면 보유세를 올리면 매물이 늘어날 것 같습니다. 문제는 실제로 집을 팔려고 세금을 계산해 봤을 때입니다. 집을 계속 가지고 있으면 매년 보유세를 내야 하지만요. 지금 팔면 그동안 오른 차익에 대해 수억 원의 양도소득세를 내야 하는 경우도 있습니다. 집주인 입장에서는 고민할 수밖에 없습니다. 보유세가 부담스럽기는 하지만 지금 집을 팔면서 내야 할 세금이 훨씬 크다면 굳이 서둘러 매도할 이유가 없기 때문입니다. 차라리 집값이 더 오르기를 기다리거나 양도세 정책이 바뀔 때까지 버티는 편이 낫다고 판단할 수 있습니다. 정부는 세금을 올리면 집주인이 집을 팔 거라고 생각할 수 있는데요. 실제 집주인은 반대로 집을 팔지 않고 기다리는 선택을 할 수도 있습니다. 가지고 있어도 세금, 팔아도 세금 부동산 세금은 보유세 하나로 끝나지 않습니다. 집을 살 때는 취득세를 내고, 가지고 있는 동안에는 재산세와 종합부동산세를 냅니다. 집을 팔아 차익이 생기면...

전셋값이 오르면 가장 먼저 힘들어지는 사람은 세입자입니다. 하지만 전세가격 상승은 세입자 한 사람의 부담으로 끝나지 않습니다. 전세를 감당하지 못한 사람은 월세로 이동하고, 전세보증금이 매매가격에 가까워진 지역에서는 대출을 더해 집을 사려는 사람도 늘어납니다. 결국 전세시장에서 시작된 문제가 월세시장과 매매시장으로 번지면서 집값과 전셋값, 월세가 함께 오를 수 있습니다. 핵심은 간단합니다. 전세를 구하지 못한 수요는 사라지지 않습니다. 월세나 매매시장으로 이동할 뿐입니다. 전셋값이 오르면 세입자는 어떤 선택을 하게 될까? 전셋값이 오르면 세입자는 높아진 보증금을 마련해 계속 전세로 살 것인지, 보증금을 줄이고 월세로 갈 것인지, 대출을 더해 집을 살 것인지 결정해야 합니다. 전세 매물이 충분하다면 지금보다 저렴한 집을 다시 찾아볼 수 있습니다. 하지만 비슷한 조건의 전세가 모두 올랐거나 시장에 나온 매물 자체가 적다면 선택할 수 있는 방법이 많지 않습니다. 소득과 자산이 충분한 사람은 보증금을 올려 전세를 유지할 수 있습니다. 보증금 마련이 어려운 사람은 반전세나 월세로 이동합니다. 전세보증금과 매매가격의 차이가 크지 않은 사람은 집을 사는 방향으로 움직일 수 있습니다. 이처럼 전셋값 상승은 한쪽 시장의 가격만 올리는 것이 아니라 세입자의 선택을 바꾸고, 그 수요를 월세와 매매시장으로 이동시킵니다. 전세 매물은 왜 계속 줄어들까? 전셋값이 오르는 가장 직접적인 이유는 전세를 찾는 사람보다 시장에 나온 전세 매물이 부족하기 때문입니다. 과거 주택 착공이 줄면서 현재 새 아파트 입주물량이 감소했습니다. 신규 아파트 입주가 시작되면 잔금을 마련하거나 직접 입주하지 않는 소유자들이 전세를 놓는 경우가 많습니다. 이렇게 입주장에서 한꺼번에 나오는 전세 매물은 주변 전셋값을 안정시키는 역할을 합니다. 하지만 신규 입주가 줄면 이런 전세 공급도 함께 감소합니다. 새 아파트 전세를 구하지 못한 세입자는 기존 아파트로 이동합니다. 기존 전세 매물은 한...

정부는 대규모 주택 공급계획을 발표하고 있습니다. 그런데도 서울과 수도권에서는 새 아파트와 전셋집을 구하기 어렵고 집값과 전셋값, 월세까지 함께 오르고 있습니다. 결론부터 말하면 정부가 발표한 공급 물량과 사람들이 실제로 입주할 수 있는 주택은 서로 다르기 때문입니다. 주택은 공급계획을 발표한 뒤 인허가와 착공, 공사, 준공 과정을 거쳐야 입주할 수 있습니다. 이 과정에는 수년이 걸립니다. 과거에 줄어든 착공 물량이 지금의 준공과 입주물량 감소로 나타나면서 실제 주택 부족이 발생하고 있습니다. 정부가 주택을 공급한다는데 왜 집은 계속 부족할까? 정부가 오늘 10만 가구를 공급하겠다고 발표해도 내일부터 입주할 수 있는 집이 10만 가구 늘어나는 것은 아닙니다. 공급계획은 앞으로 집을 짓겠다는 약속입니다. 계획에 포함된 주택이 실제 시장에 나오려면 택지를 확보하고 사업 승인을 받은 뒤 착공과 공사를 거쳐 준공해야 합니다. 이 과정에서 사업성이 떨어지거나 공사비가 오르고 자금 조달에 문제가 생기면 착공이 늦어집니다. 이미 착공한 사업도 공사비 분쟁이나 시공사 문제로 준공과 입주가 지연될 수 있습니다. 따라서 집값과 전셋값에 직접 영향을 주는 것은 발표된 공급 물량이 아니라 올해와 내년에 실제로 입주할 수 있는 주택 수입니다. 주택 공급계획과 실제 공급은 무엇이 다를까? 주택 공급을 정확하게 판단하려면 공급계획, 인허가, 착공, 준공, 입주를 구분해야 합니다. 공급계획은 앞으로 주택을 짓겠다는 발표입니다. 시장의 기대심리에는 영향을 줄 수 있지만 당장 입주할 수 있는 집이 늘어나는 것은 아닙니다. 인허가는 주택사업을 진행할 수 있도록 행정 승인을 받은 단계입니다. 인허가를 받았다고 반드시 공사가 시작되는 것은 아닙니다. 착공은 실제 공사를 시작한 단계입니다. 착공 물량을 보면 수년 뒤 어느 정도의 주택이 공급될지 예상할 수 있습니다. 준공은 공사가 끝난 상태입니다. 실제 입주 가능한 주택에 가장 가까운 단계입니다. 입주는 사람이 실제로 열쇠를...

 집값뿐 아니라 전셋값과 월세까지 동시에 오르는 가장 큰 이유는 단순히 다주택자와 투자 수요가 늘어서가 아닙니다. 현재 주택시장의 핵심 문제는 사람들이 실제로 입주할 수 있는 주택과 시장에 나오는 매매·전세·월세 매물이 수요보다 부족하다는 것 입니다. 과거 주택 착공 감소가 현재 입주물량 감소로 이어졌고, 전세의 월세 전환과 세금·거래 규제에 따른 매물 잠김이 겹치면서 주거비 전반이 함께 오르고 있습니다. 집값·전셋값·월세가 동시에 오르는 이유는 무엇인가? 현재 주택시장의 상승 구조는 다음과 같습니다. 과거 주택 착공 감소 → 현재 준공·입주물량 감소 → 전세 매물 부족 → 전셋값 상승 → 월세 전환 증가 → 월세 상승 → 세입자의 매수 전환 → 집값 상승 매매가격만 오른다면 투자 수요나 대출 증가의 영향을 주요 원인으로 볼 수 있습니다. 그러나 전셋값과 월세까지 함께 오른다면 단순한 투자 과열만으로는 설명하기 어렵습니다. 실제 거주하려는 사람들이 선택할 수 있는 임대주택과 매물이 부족하다는 의미가 더 강합니다. 다주택자와 투자 수요가 집값 상승의 가장 큰 원인인가? 다주택자와 투자 수요가 집값 상승에 영향을 주는 것은 사실입니다. 과도한 대출과 전세보증금을 이용한 갭투자, 단기간 반복 매매, 법인이나 사업자대출을 이용한 우회 매수는 특정 지역의 집값을 빠르게 끌어올릴 수 있습니다. 하지만 투자 수요만으로 현재 시장을 설명하기에는 한계가 있습니다. 다주택자가 집을 많이 샀기 때문에 집값이 오른 것이라면 매매시장만 과열돼야 합니다. 그런데 현재는 실제 세입자가 부담하는 전셋값과 월세까지 함께 오르고 있습니다. 이는 주택시장에 다음 문제가 동시에 발생하고 있다는 뜻입니다. 입주 가능한 주택 감소 전세 매물 부족 월세 수요 증가 매매 매물 감소 서울과 수도권 선호지역으로의 수요 집중 따라서 다주택자와 투자 수요는 가격 상승을 증폭시키는 요인이 될 수 있지만, 현재 매매·전세·월세 동반 상승의 근본 원인이라고 단...

 똘똘한 한 채를 겨냥한 세제만으로 서울 집값 전체를 안정시키기는 어렵습니다. 억눌린 수요가 다른 가격대와 전월세시장으로 이동할 수 있기 때문입니다. 한눈에 보는 결론 정부의 2026년 부동산 세제 개편안은 실거주 1주택을 보호하고 초고가·비거주·다주택 보유자의 부담을 높이는 구조입니다. 정책이 정부 의도대로 작동하면 시가 40억~50억 원을 넘는 초고가 주택의 상승세와 거래는 둔화될 수 있습니다. 그러나 서울의 주택 공급과 전월세 매물이 부족한 상태라면 수요가 사라지는 것이 아니라 세 부담이 상대적으로 적은 10억~30억 원대 아파트로 이동할 가능성이 큽니다. 집주인이 세제 혜택을 받기 위해 임대하던 집으로 들어가거나, 늘어난 세금 부담을 임대료에 반영하면 전세와 월세에도 상승 압력이 생길 수 있습니다. 결론적으로 초고가 주택은 주춤하더라도 상대적으로 가격이 낮은 아파트와 전월세 가격이 함께 오르는 풍선효과가 나타날 수 있습니다. 2026년 부동산 세제 개편안은 무엇이 달라지나요? 이번 개편안의 핵심은 주택 수보다 주택 가액과 실제 거주 여부를 더 중요하게 보겠다는 것입니다. 구분 개편 방향 예상 영향 실거주 1세대 1주택 종부세 기본공제 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 확대 시가 약 20억 원 이하 종부세 제외 비거주 1주택 기본공제 12억 원에서 9억 원으로 축소 같은 1주택자라도 세 부담 증가 시가 20억~30억 원 실거주 1주택 공제 확대 효과 종부세 부담 감소 가능 시가 40억~50억 원 이상 주택 종부세율과 과세 강화 초고가 주택 보유 부담 증가 다주택자 기본공제 축소·공정시장가액비율 인상 보유 부담 증가 장기보유 주택 보유기간보다 거주기간 중심으로 공제 전환 비거주 장기보유자 불리 정부는 실거주 1주택의 종부세 부담을 낮추고 초고가·비거주 주택에는 과세를 강화하겠다고 밝혔습니다. 시가 약 20억 원 이하 실거주 1주택은 종부세 과세 대상에서 제외하고, 시가 40억~50억 원을 넘어서는 주택은 부담이 커지도록 설계했습니다. 자세한 내용...